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2017年以來，住房租賃市場的熱鬧便沒有停止過。2017年12月29日，華潤置地宣布簽約南山西麗項目，長租公寓正式落子深圳。此前，深業集團宣布進軍長租公寓，發布四條全生命周期的產品線，甚至把多個豪宅銷售項目轉為長租公寓。更早前，萬科、龍湖、招商蛇口、碧桂園、佳兆業、世聯行等房企已廣泛布局租賃市場。前有政策加持，后有越來越多的資本進入，把租售并舉進行到底不是一句空話。然而，在令人眼花繚亂的資本運作和產業布局背后，真實的租賃市場表現如何?長租公寓給市場帶來的究竟是居住體驗的提升還是僅是單純的租金提升?專業運營機構在高資本的投入和低租金的市場訴求中如何平衡?這些問題，有部分在市場的自我摸索中已可釋疑，但關于行業未來的演變和資金的出路還需要時間和政策給答案。長租公寓未成租房主流深圳的住房租賃市場一派花團錦簇。深圳某研究院報告顯示，截至2014年末，深圳全市有5.59億平方米、1041萬套各種類型的租房，其中村民自建房(農民房)有497萬套，占比48%，其次是工業區配套宿舍、商品住房、單位及個人自建房，最后才是公寓產品。在深圳，點對點、個人對個人一直是租房市場的主流模式，長租公寓、房屋托管、包租等模式，近兩三年才被大眾認知。由于涉及民生，對租金水平的關注首當其沖。深圳某研究院數據表明，目前深圳有80%的人正在租房，其中52.7%的租房人群的月租金在2000元以內。而深圳長租公寓的租金多數在4000元之內，集中在1000%~3000元的區間中，這樣的租金水平比市場普租高出30%~50%，超過六成的受訪對象認為長租公寓的租金過高。而因為租金低廉，深圳大量人口選擇租住農民房。深圳某研究院估算，深圳租賃住房由機構持有運營或托管的比例只有10%左右。而在美國，這個比例約為30%，在日本，這個比例高達83%。這個結果在旁證，目前為止，資本投入密集的長租公寓在真實的市場表現中并無那么出色，起碼未成為城市租房群體選擇的主要途徑。深圳萬科執行合伙人、萬科泊寓租賃服務有限公司總經理袁軍對此并不意外。他告訴第一財經，長租公寓的發展還在1.0時代，目前主要定位以城市精英、白領為主的中高端客群，在整個市場的占比很有限。事實上，這兩年來，長租公寓的占比在不斷抬升，行業發展未成熟，現在還不是下結論的時候。租賃時代的崛起，租房帶來的商機正被深度挖掘。專業運營機構的出現，給市場帶來新的活力。拎包入住、搬家、維修保潔等衍生服務成為標配，居住體驗提高，另外，在專業運營機構的教育下，個人房東也重新思考對出租房的運營管理。高租金解決方案居住品質和體驗提升是好事，但租金水平仍是長租公寓進一步擴大客群的瓶頸。長租公寓運營商與租客所站角度不同，看法迥異。微家公寓創始人李樹德對第一財經表示，租客認為租金太高，跟購房者覺得房價太高的道理相似。結合國際的租金收入比，在國內，參考租售比和租金收入比兩個指標，得出結論都是租金還會緩慢上揚。袁軍認為，專業機構進入后，把標準化管理推廣普及，在租金方面，與個人房東相比不會隨意漲租。在十三五期間，深圳市將建設籌集人才住房30萬套、政府在城中村收儲100萬套(間)物業培育租賃市場等背景下，在對城中村的改造與治理層面，企業可介入的角度和空間，成為城市最新探索命題。萬科、深業集團正在進行城中村改造的嘗試。與深業的福田水圍檸盟人才公寓相比，萬科在深圳新圍仔村項目(萬科泊寓華為基地店)的運營更市場化。萬科泊寓華為基地店的租金為898元/月起。袁軍告訴第一財經，這個項目租金最高不超過1200元，萬科不愿把房價定得過高把原住戶都趕走，我們希望實現良性循環。這個租金定價跟未改造前相差不遠，企業層面如何盈利?袁軍稱，萬科不是做單棟的業務，我們的目標是做綜合整治。在項目收樓到一定規模后，會引入商業、教育等配套。光看租金大家可能算不過賬，覺得企業不好盈利，但現在未引進配套之前，我們的成本其實剛好打平。這種模式是解決租金單方面過高的方案之一，企業降低租金水平，增加多元化業務的收入平衡整個營收盤子。在此之前，YOU+在2016年末已提出相似的方法，其于深圳前海的項目，租金被限制為周邊區域的一半，YOU+必須開拓其他盈利方式，考慮引入豆瓣以及創意市集等平臺進項目。能獲得參與城中村物業升級改造、綜合整治的運營商不多，在深圳，目前只有國企背景的深業集團和萬科作出嘗試。同樣，有實力引入城市配套服務、實現多元化運營的長租公寓運營商也少之又少。更多的情形是中小型運營商在大企業、大資本的圍攻下，苦苦堅守或另辟蹊徑拓展新天地。李樹德告訴第一財經，微家公寓在深圳持有運營的房源超過2000間，然而他并無意繼續擴大微家在深圳的規模。2017年初，公司決定走臨深路線，目前微家公寓已進入東莞市場，持有的房源面積超過2萬平方米。前30強的房企中，至少有一半進入長租公寓行業，資本的進入抬高了拿房成本。李樹德表示，微家是沒有任何背景的民營企業，很難跟大資本爭，現在在深圳市區內基本停止擴張了。

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